On part du revenu net annuel attendu (loyers moins vacance, précompte, entretien, assurance, gestion et charges), on le divise par le rendement net visé pour obtenir le coût total que le projet peut supporter, puis on retire les travaux et les frais de crédit et on remonte au prix d'achat en tenant compte des droits d'enregistrement et des honoraires du notaire. C'est donc le prix maximal à payer pour atteindre l'objectif, tout le reste étant inchangé. Change le pourcentage visé pour voir le prix bouger.

Le prix demandé est celui de l'annonce. La valeur de marché est le prix moyen au m² de la commune, corrigé par le PEB (un bien classé F ou G se vend 10 à 15 % sous un bien D ; un A ou B, 6 à 10 % au-dessus) et par l'état du bien. Le prix cible est le prix maximal auquel le projet atteint le rendement net que tu vises, compte tenu des frais d'acte, des travaux et des charges : au-dessus, tu te rémunères moins que ton objectif. Ton offre est le prix effectivement retenu pour tous les calculs. Un prix demandé nettement au-dessus du prix cible n'est pas rédhibitoire : c'est un argument de négociation, appuyé sur les travaux à prévoir et le PEB.

Quand tu achètes, tu paies en plus du prix : les droits d'enregistrement (une taxe régionale, la plus grosse part), les honoraires du notaire (fixés par la loi, identiques partout), des frais divers (recherches, transcription de l'acte, administration) et la TVA sur ces honoraires et frais. Compte grosso modo 15 % du prix pour un investissement à Bruxelles ou en Wallonie. Ces frais ne se récupèrent pas à la revente : ils font partie du coût du projet.

Longue durée : loyer plus bas mais stable, charges au locataire, peu de gestion, bail de 9 ans encadré. Moyenne durée meublée : loyer 25 à 40 % plus élevé mais charges comprises (tu paies énergie, eau, wifi), mobilier à fournir, plus de rotations, souvent une plateforme ou une agence. Courte durée : le revenu dépend du taux d'occupation et du prix par nuit ; commissions de plateforme (15 % environ), ménage à chaque séjour, consommations à ta charge, et une réglementation stricte à Bruxelles (enregistrement obligatoire, autorisation urbanistique, taxe communale) ainsi qu'en Flandre et en Wallonie. L'outil calcule pour la courte durée le taux d'occupation de seuil : en dessous, tu perds de l'argent.

Le benchmark est un loyer moyen au m² pour la commune. Ajuste-le à la hausse pour un bien rénové avec un bon PEB, un extérieur, un dernier étage ou un quartier recherché ; à la baisse pour un rez-de-chaussée sombre, un PEB F ou G, ou une rue bruyante. Pour te caler, regarde cinq annonces comparables sur Immoweb dans le même quartier et prends la médiane, pas la plus chère. À Bruxelles, les loyers d'un logement ancien sont plafonnés en pratique par le marché, pas par la loi, mais une grille indicative existe sur loyers.brussels.

Pour un investissement, la banque prête en général 80 à 90 % du prix d'achat et, sur présentation de devis, tout ou partie des travaux (le crédit travaux est libéré au fur et à mesure des factures). Les frais d'acte et de crédit restent presque toujours à ta charge. Le montant « à emprunter » ci-dessus est ce qu'il te manque une fois tes fonds propres déduits : compare-le à ce que la banque acceptera de financer, la différence est l'apport complémentaire à trouver.

Grille indicative établie en août 2026 à partir des baromètres de marché (Immotheker, Meilleurtaux, DirectFin, données BNB) pour un profil investisseur standard avec une quotité de 80 % ou moins. Les banques ne publient pas toutes leurs grilles et négocient au cas par cas : un excellent dossier ou un courtier obtient 0,2 à 0,4 point de moins, une quotité au-dessus de 90 % coûte 0,3 à 0,6 point de plus, et le bien locatif est parfois majoré de 0,1 à 0,3 point par rapport à la résidence principale. Prends la grille comme point de départ, puis remplace-la par l'offre réelle reçue. Comparateurs à jour : immotheker.be, meilleurtaux.be.

Trois filtres : la quotité (emprunt divisé par la valeur du bien : au-delà de 80 % la plupart des banques deviennent frileuses pour un investissement, au-delà de 90 % elles refusent presque toujours), le taux d'endettement (toutes les mensualités divisées par les revenus, à garder sous 33 à 40 % ; les banques ne comptent en général que 70 à 80 % des loyers futurs) et le reste à vivre (ce qu'il reste chaque mois une fois tous les crédits payés, souvent 1 100 € minimum pour une personne seule, 1 500 € pour un couple, plus par enfant). Si l'apport manque, une solution classique est de donner en garantie un autre bien que tu possèdes (hypothèque ou mandat sur ce bien) : la banque prête alors au-delà de 80 % du prix parce que sa garantie globale reste suffisante.

Tu ne paies que les intérêts pendant toute la durée ; le capital est remboursé en une fois à la fin, en général par la revente du bien, par une assurance-vie ou une épargne-pension qui arrive à échéance, ou par un refinancement. Avantage : une mensualité beaucoup plus basse, donc un cash-flow positif et un taux d'endettement plus confortable ; les intérêts, déductibles pour une société, restent constants. Inconvénients : tu ne t'enrichis pas par le remboursement du capital, le coût total des intérêts est plus élevé, et la banque exige un plan crédible de remboursement à l'échéance, souvent un patrimoine ou une garantie en plus, et applique un taux un peu majoré. Le mixte combine les deux : on amortit une partie et on garde l'autre en bullet.

Un crédit hypothécaire passe lui aussi chez le notaire, et cet acte a ses propres frais : un droit d'enregistrement de 1 % et un droit d'inscription hypothécaire de 0,3 %, calculés sur le montant emprunté majoré de 10 % d'accessoires ; les honoraires du notaire, fixés par un barème légal dégressif ; des frais administratifs et la TVA. En pratique, compte 2 à 2,5 % du montant emprunté en hypothèque pleine. Pour réduire la facture, la banque accepte parfois une hypothèque sur une partie seulement du crédit et un mandat hypothécaire pour le reste : le mandat évite les droits d'enregistrement et d'inscription, mais la banque peut le convertir en hypothèque à tes frais si elle le juge nécessaire. S'y ajoutent les frais de dossier de la banque (souvent 350 à 600 €) et l'expertise du bien (200 à 400 €).

Les banques financent rarement les frais d'acte : elles prêtent en général jusqu'à 80 à 90 % du prix d'achat pour un investissement, parfois une partie des travaux sur devis. Le reste vient de tes fonds propres. Plus tu empruntes, plus le rendement sur fonds propres monte, mais plus le cash-flow mensuel baisse : les deux indicateurs se lisent ensemble.