Analyse immobilière
Quelques chiffres suffisent pour une première réponse : coût réel, rendement, mensualité et cash-flow. Tu affines ensuite en mode expert si le projet tient la route.
Commune, prix et surface : le loyer et la valeur s'estiment sur les références locales.
Choisis le niveau de rénovation : le budget s'estime au m² et le loyer suit, tout reste modifiable.
Apport et durée : le taux se prend dans la grille des banques du moment.
Le mode expert ajoute : frais d'acte détaillés, budget travaux pièce par pièce, location courte ou moyenne durée, faisabilité bancaire et dossier de crédit.
De quel bien parle-t-on, où, et comment il est découpé.
Les extérieurs et les annexes ne comptent pas dans la surface habitable, mais ils pèsent sur la valeur et sur le loyer. Un jardin ou une grande terrasse justifie un loyer au-dessus du benchmark ; un parking se loue à part (souvent 80 à 150 €/mois à Bruxelles). La surface de terrasse est aussi reprise dans le budget travaux de l'onglet 2.
La valeur avant travaux est ce que vaut le bien aujourd'hui, en l'état, au prix moyen de la commune. Si le prix d'achat est en dessous, tu achètes avec une décote. La valeur après travaux est ce que le bien pourrait valoir une fois rénové : c'est elle qu'il faut comparer au coût total (prix + frais + travaux) pour voir si la rénovation crée de la valeur. Les benchmarks sont des moyennes communales : un bien atypique, au dernier étage ou avec un PEB médiocre peut s'en écarter fortement.
Droits d'enregistrement régionaux, honoraires au barème légal, frais divers et TVA.
La valeur de marché est le prix moyen au m² de la commune, ajusté à la surface totale du bien (les petites surfaces se vendent plus cher au m²), puis corrigé par le PEB (un bien classé F ou G se vend 10 à 15 % sous un bien D ; un A ou B, 6 à 10 % au-dessus) et par l'état du bien. Le prix d'achat retenu est le prix effectivement utilisé pour tous les calculs : mets-y ton offre acceptée, ou le prix de l'annonce tant que tu n'as pas encore négocié.
Quand tu achètes, tu paies en plus du prix : les droits d'enregistrement (une taxe régionale, la plus grosse part), les honoraires du notaire (fixés par la loi, identiques partout), des frais divers (recherches, transcription de l'acte, administration) et la TVA sur ces honoraires et frais. Compte grosso modo 15 % du prix pour un investissement à Bruxelles ou en Wallonie. Ces frais ne se récupèrent pas à la revente : ils font partie du coût du projet.
À Bruxelles, si tu établis ta résidence principale dans le bien, que tu n'as pas d'autre bien en pleine propriété et que le prix ne dépasse pas 600 000 €, les premiers 200 000 € échappent aux droits d'enregistrement : 25 000 € d'économie. Tu dois t'y domicilier dans les 3 ans et y rester au moins 5 ans, sinon l'avantage est repris avec des intérêts. En Wallonie, l'habitation propre et unique passe à 3 % au lieu de 12,5 %, en Flandre à 2 % au lieu de 12 %, avec une obligation de domiciliation (3 ans en Flandre, avec maintien pendant un an minimum). Pour un investissement locatif pur, aucun de ces avantages ne s'applique.
Vérification possible sur notaire.be, calcul des frais d'achat. Le barème des honoraires est légal ; seuls les frais divers varient d'une étude à l'autre.
Estimation rapide au m², gros postes, ou le budget détaillé de l'onglet 2.
Les prix au m² sont des moyennes bruxelloises 2026 pour un entrepreneur enregistré, hors TVA et hors imprévus. Ils s'appliquent à la surface habitable. Un petit appartement coûte plus cher au m² qu'un grand (une salle de bain et une cuisine pèsent plus lourd sur 50 m² que sur 120 m²). Choisis le niveau qui correspond à l'état du bien, puis affine le prix au m² si tu as une idée plus précise. Pour un chiffrage poste par poste, utilise l'onglet 2.
Montants hors TVA.
Budget détaillé de l'onglet 2, hors TVA : 0 €.
Par unité. Benchmark de la commune au m², ou ta propre valeur. Le type de location change les revenus, les charges et les indicateurs.
Longue durée : loyer plus bas mais stable, charges au locataire, peu de gestion, bail de 9 ans encadré. Moyenne durée meublée : loyer 25 à 40 % plus élevé mais charges comprises (tu paies énergie, eau, wifi), mobilier à fournir, plus de rotations, souvent une plateforme ou une agence. Courte durée : le revenu dépend du taux d'occupation et du prix par nuit ; commissions de plateforme (15 % environ), ménage à chaque séjour, consommations à ta charge, et une réglementation stricte à Bruxelles (enregistrement obligatoire, autorisation urbanistique, taxe communale) ainsi qu'en Flandre et en Wallonie. L'outil calcule pour la courte durée le taux d'occupation de seuil : en dessous, tu perds de l'argent.
Le benchmark est un loyer moyen au m² pour la commune. Ajuste-le à la hausse pour un bien rénové avec un bon PEB, un extérieur, un dernier étage ou un quartier recherché ; à la baisse pour un rez-de-chaussée sombre, un PEB F ou G, ou une rue bruyante. Pour te caler, regarde cinq annonces comparables sur Immoweb dans le même quartier et prends la médiane, pas la plus chère. À Bruxelles, les loyers d'un logement ancien sont plafonnés en pratique par le marché, pas par la loi, mais une grille indicative existe sur loyers.brussels.
Ce qui reste à charge du propriétaire. Ouvre les petites infos si un terme n'est pas clair.
C'est l'impôt annuel que tout propriétaire paie à la Région sur son bien, qu'il l'habite ou qu'il le loue. Il est calculé sur le revenu cadastral (RC), un loyer théorique fixé par l'État, indexé chaque année, auquel s'ajoutent des centimes additionnels de la commune et de la province ou de l'agglomération. Tu le trouves sur l'avertissement-extrait de rôle reçu chaque année, ou dans l'annonce de vente (« PI : 1 150 € »). Il ne peut pas être refacturé au locataire d'un logement.
Le revenu cadastral non indexé figure dans l'annonce, dans le compromis ou sur MyMinfin. Tape-le ici et l'outil remplit le précompte avec un ordre de grandeur. Dès que tu as le montant réel, remplace-le.
Les semaines où le bien est vide entre deux locataires, ou pendant des travaux : pas de loyer, mais les charges continuent. 5 % correspond à environ trois semaines par an, ce qui est réaliste pour un bien bien situé à Bruxelles. Mets 8 à 10 % pour un bien difficile à louer ou en meublé courte durée.
Tout ce qui casse ou s'use et qui est à charge du propriétaire : chaudière en panne, robinet qui fuit, remplacement d'un électroménager fourni, rafraîchissement de peinture entre deux locataires, entretien annuel de la chaudière si tu le prends en charge. Les petites réparations locatives (joints, ampoules, débouchage) sont à charge du locataire. 5 % du loyer est une réserve prudente pour un bien rénové ; 8 à 10 % pour un bien ancien non rénové.
Dans un immeuble en copropriété, l'assurance incendie du bâtiment est souscrite par la copropriété et passe dans les charges communes, dont une partie est refacturée au locataire. Ce qui reste à ta charge : l'assurance propriétaire non occupant (responsabilité et abandon de recours), souvent 150 à 400 €/an. Pour une maison entière, tu souscris toi-même l'assurance incendie du bâtiment (400 à 800 €/an) ; le locataire assure de son côté son contenu et sa responsabilité locative. Si ton assurance est déjà comprise dans les charges de copropriété non récupérables ci-dessous, mets 0 ici pour ne pas la compter deux fois.
Si tu confies le bien à une agence qui trouve les locataires, encaisse les loyers et gère les problèmes, elle prélève en général 6 à 10 % des loyers, plus souvent un mois de loyer à chaque nouvelle mise en location. Laisse 0 si tu gères toi-même.
En copropriété, le syndic ventile les charges en deux : celles liées à l'usage (entretien commun, ascenseur, eau, chauffage collectif) que tu peux refacturer au locataire, et celles liées à la propriété (fonds de réserve, gros travaux, honoraires du syndic, assurance du bâtiment) qui restent pour toi. Demande le décompte du syndic des deux dernières années au vendeur : la part « propriétaire » est souvent de 300 à 1 000 €/an par appartement, davantage si des travaux de façade ou de toiture sont votés.
Fonds propres, taux du marché par banque, et frais de crédit calculés comme chez le notaire.
Pour un investissement, la banque prête en général 80 à 90 % du prix d'achat et, sur présentation de devis, tout ou partie des travaux (le crédit travaux est libéré au fur et à mesure des factures). Les frais d'acte et de crédit restent presque toujours à ta charge. Le montant « à emprunter » ci-dessus est ce qu'il te manque une fois tes fonds propres déduits : compare-le à ce que la banque acceptera de financer, la différence est l'apport complémentaire à trouver.
Grille indicative établie en août 2026 à partir des baromètres de marché (Immotheker, Meilleurtaux, DirectFin, données BNB) pour un profil investisseur standard avec une quotité de 80 % ou moins. Les banques ne publient pas toutes leurs grilles et négocient au cas par cas : un excellent dossier ou un courtier obtient 0,2 à 0,4 point de moins, une quotité au-dessus de 90 % coûte 0,3 à 0,6 point de plus, et le bien locatif est parfois majoré de 0,1 à 0,3 point par rapport à la résidence principale. Prends la grille comme point de départ, puis remplace-la par l'offre réelle reçue. Comparateurs à jour : immotheker.be, meilleurtaux.be.
Trois filtres : la quotité (emprunt divisé par la valeur du bien : au-delà de 80 % la plupart des banques deviennent frileuses pour un investissement, au-delà de 90 % elles refusent presque toujours), le taux d'endettement (toutes les mensualités divisées par les revenus, à garder sous 33 à 40 % ; les banques ne comptent en général que 70 à 80 % des loyers futurs) et le reste à vivre (ce qu'il reste chaque mois une fois tous les crédits payés, souvent 1 100 € minimum pour une personne seule, 1 500 € pour un couple, plus par enfant). Si l'apport manque, une solution classique est de donner en garantie un autre bien que tu possèdes (hypothèque ou mandat sur ce bien) : la banque prête alors au-delà de 80 % du prix parce que sa garantie globale reste suffisante.
Tu ne paies que les intérêts pendant toute la durée ; le capital est remboursé en une fois à la fin, en général par la revente du bien, par une assurance-vie ou une épargne-pension qui arrive à échéance, ou par un refinancement. Avantage : une mensualité beaucoup plus basse, donc un cash-flow positif et un taux d'endettement plus confortable ; les intérêts, déductibles pour une société, restent constants. Inconvénients : tu ne t'enrichis pas par le remboursement du capital, le coût total des intérêts est plus élevé, et la banque exige un plan crédible de remboursement à l'échéance, souvent un patrimoine ou une garantie en plus, et applique un taux un peu majoré. Le mixte combine les deux : on amortit une partie et on garde l'autre en bullet.
Un crédit hypothécaire passe lui aussi chez le notaire, et cet acte a ses propres frais : un droit d'enregistrement de 1 % et un droit d'inscription hypothécaire de 0,3 %, calculés sur le montant emprunté majoré de 10 % d'accessoires ; les honoraires du notaire, fixés par un barème légal dégressif ; des frais administratifs et la TVA. En pratique, compte 2 à 2,5 % du montant emprunté en hypothèque pleine. Pour réduire la facture, la banque accepte parfois une hypothèque sur une partie seulement du crédit et un mandat hypothécaire pour le reste : le mandat évite les droits d'enregistrement et d'inscription, mais la banque peut le convertir en hypothèque à tes frais si elle le juge nécessaire. S'y ajoutent les frais de dossier de la banque (souvent 350 à 600 €) et l'expertise du bien (200 à 400 €).
Les banques financent rarement les frais d'acte : elles prêtent en général jusqu'à 80 à 90 % du prix d'achat pour un investissement, parfois une partie des travaux sur devis. Le reste vient de tes fonds propres. Plus tu empruntes, plus le rendement sur fonds propres monte, mais plus le cash-flow mensuel baisse : les deux indicateurs se lisent ensemble.
Estimations établies avec immo logic, à confirmer par devis, expertise et offre bancaire.
Loyers indexés, charges qui suivent l'inflation, mensualité constante : année par année, où passe le break-even.
Location à un particulier qui n'affecte pas le bien à son activité professionnelle. Facultatif : sans revenu cadastral, tout le reste se calcule quand même. Estimation indicative, hors précompte immobilier déjà compté dans les charges.
Le scénario A est ton projet actuel. Modifie le scénario B pour tester une autre durée, un autre taux, une autre formule, un autre apport ou un autre budget travaux.
Le loyer et les charges proportionnelles au loyer (vacance, entretien, gestion) suivent l'indexation. Le précompte, l'assurance, les charges propriétaire et les frais liés au type de location suivent l'inflation des charges. La mensualité du crédit est constante jusqu'à l'échéance. Le cumul de trésorerie additionne les cash-flows annuels après crédit ; il ne tient pas compte de l'impôt des personnes physiques ni d'une revente. Le patrimoine net vaut la valeur du bien, appréciée chaque année, moins le capital restant dû.
Ajoute les pièces du bien avec leurs dimensions. Elles apparaissent sur le plan, où tu peux les déplacer et les étirer. Les travaux se décident ensuite, phase par phase.
Plan schématique, un carreau = 1 m. Glisse un bloc pour le déplacer, tire son coin inférieur droit pour changer ses dimensions. Avec un plan importé : mets-le à l'échelle, puis trace tes pièces directement dessus.
Terrasses, balcons et jardins sont comptés à part : pas de murs ni de plafond, mais une étanchéité, un revêtement extérieur, un garde-corps proposé sur le périmètre ouvert et un éclairage étanche. Leur surface n'entre pas dans la surface habitable ni dans le prix au m² du chantier. Pour les pièces intérieures : sol et plafond = longueur × largeur. Murs = périmètre × hauteur, moins 10 % pour les portes et fenêtres. Dans une pièce d'eau, la surface à carreler prend les murs sur toute la hauteur (ou jusqu'à 1,20 m pour un WC) plus le sol.
Ce qu'on enlève avant de commencer. Coche par pièce ; le container s'ajoute automatiquement dès qu'il y a quelque chose à évacuer.
Démonter une cuisine avec son carrelage mural et évacuer coûte environ 2 950 €, une salle de bain complète 1 600 €, la dépose d'un sol 12 €/m², un faux plafond 25 €/m². Un container de 12 m³ revient à 890 €. Ces montants viennent d'un devis Javi Decor 2025 à Ixelles.
Structure, toiture, châssis, isolation. Laisse à zéro ou sur « non » ce qui ne concerne pas ton bien.
Dès qu'on touche à la structure (mur porteur, toiture, façade, changement de destination ou division en unités), un permis d'urbanisme et un architecte sont en général obligatoires. Pour une rénovation intérieure sans toucher à la structure ni aux façades, pas de permis en principe, mais renseigne-toi à l'urbanisme de la commune.
Électricité, chauffage, plomberie. Selon tes réponses, l'outil propose par pièce un nombre de prises, d'interrupteurs et de radiateurs, que tu ajustes.
Prises et interrupteurs sont proposés séparément, pièce par pièce. Prises : 10 pour un séjour de 27 m², 6 pour une chambre, 8 pour une cuisine (dont les prises dédiées four, lave-vaisselle et hotte), 2 pour une salle de bain hors volume de sécurité, 3 pour une buanderie ; le nombre monte d'une unité par tranche de 6 m² supplémentaires. Interrupteurs : 3 dans un séjour, 2 dans une chambre ou une cuisine, 3 dans un hall (va-et-vient), 1 dans une pièce d'eau ou un WC, avec une unité de plus par tranche de 12 m². La norme belge RGIE impose au minimum un point d'éclairage commandé et une prise par local, et davantage dans les pièces de vie : ces propositions sont au-dessus du minimum légal et correspondent à un usage confortable. Radiateurs : un par 14 m², aucun dans un hall ou une pièce d'eau équipée d'un sèche-serviettes. Les points lumineux se choisissent à l'étape Finitions avec le type d'éclairage. En installation partiellement conforme, on remplace le matériel sur le câblage existant (85 € la prise ou l'interrupteur). En non conforme, tout est refait : câblage général au m² (saignées, gaines, tirage), puis chaque prise, interrupteur et point lumineux neuf posé et raccordé (120 € et 95 €), plus le nouveau tableau. Le nombre proposé reste le même dans les deux cas et se corrige pièce par pièce.
Choisis d'abord un niveau de finition : il fixe les prix des sols, luminaires, sanitaires et cuisine. Puis règle chaque pièce : état des murs et du plafond, type de sol, éclairage, portes.
Prix fourniture et pose, hors TVA. Économique = matériaux d'entrée de gamme (vinyle, luminaire simple, sanitaires premier prix), standard = qualité courante d'un bien locatif rénové (parquet contrecollé, carrelage 60×60, sanitaires de marque courante), premium = matériaux haut de gamme (parquet massif, carrelage grand format, robinetterie design).
Les équipements, au niveau de finition choisi. Les points d'eau et évacuations en plomberie se déduisent de ce que tu coches.
Tout ce qui sort du standard : menuiseries sur mesure, bibliothèque, dressing, verrière, poêle, domotique, aménagement extérieur, ou n'importe quel poste que tu ajoutes toi-même. Chaque ligne rejoint la phase et le corps de métier que tu choisis, donc le récapitulatif et la fiche de métrés.
Par phase et par poste. Si tu as un devis pour un poste, tape-le dans la colonne devis : il remplace l'estimation. Le détail s'ouvre en cliquant sur le poste.
Encode l'adresse mail de l'entrepreneur : ImmoLogic crée un lien unique. L'entrepreneur relit le budget poste par poste, ajoute ses remarques ou son propre prix, puis signe électroniquement (nom, date, heure et IP). Sa validation et ses commentaires reviennent ici et s'ajoutent au PDF du dossier.
Quantités totales par corps de métier, avec le détail par pièce. Les colonnes fourniture et main-d'œuvre sont à compléter par l'entrepreneur ; la colonne de droite est ton estimation de référence.
Hors TVA, au niveau de finition choisi. Références : devis Javi Decor, Renodel, Sofiplas, Abihome, Sawiday, IKEA et ASV reçus en 2025 pour un immeuble à Ixelles, complétés par des moyennes bruxelloises.
Ce que la banque demande, au même endroit : qui emprunte, ce que tu gagnes, ce que tu possèdes, ce que tu dois, et les justificatifs. À la fin, un seul PDF réunit l'estimation, le budget travaux, ton profil et les pièces jointes.
Loyers déjà perçus, revenus d'indépendant complémentaire, pension alimentaire reçue, dividendes réguliers. Un montant mensuel net.
Ce que tu possèdes : la banque y voit tes fonds propres et tes garanties possibles.
Liste établie d'après ce que demandent les banques belges (Wikifin, courtiers). 1. Coche d'abord les documents dont tu as besoin. 2. Ils apparaissent en dessous : charge chacun en PDF ou en photo, il sera ajouté au dossier final. Les documents restent dans ton navigateur, rien n'est envoyé nulle part.
Pour la banque et pour l'expert chargé de l'évaluation : façade et rue, chaque pièce principale, les techniques (chaudière, tableau électrique, châssis) et les défauts éventuels. Les photos sont compressées, conservées dans la sauvegarde du projet et intégrées au PDF final, deux par page avec leur légende.
Un mot libre ajouté au dossier PDF : contexte du projet, atouts du bien, situation particulière, éléments à signaler au banquier.
1. Le projet : le bien, prix demandé, offre, valeur de marché, prix cible, frais, travaux, coût total, loyer prévu, rendements et cash-flow. 2. Le financement demandé : emprunt, durée, taux, mensualité, fonds propres, quotité, endettement, reste à vivre, type de crédit. 3. Les points d'attention. 4. La projection et le break-even. 5. Le budget travaux par phase et par poste. 6. Les emprunteurs et le ménage. 7. Revenus, patrimoine, crédits en cours. 8. La liste des justificatifs, puis les justificatifs eux-mêmes (PDF et images), dans l'ordre de la liste.
Un même dossier, lisible par tous ceux qui participent à un projet immobilier.
Particuliers investisseurs. Estimer un rendement réaliste avant de faire une offre, comprendre les frais, savoir si la banque suivra.
Propriétaires qui rénovent. Chiffrer les travaux pièce par pièce, mesurer ce que rapporte la rénovation en loyer et en valeur.
Primo-acquéreurs. Un parcours guidé qui explique chaque notion : précompte, quotité, reste à vivre, frais d'acte.
Agences immobilières. Joindre à une annonce une estimation de rendement et un budget travaux chiffré : un bien à rénover se vend mieux quand le projet est visible.
Promoteurs et vendeurs de casco. Montrer à l'acheteur ce que coûte la finition et ce que vaudra le bien fini, au niveau de finition de son choix.
Particuliers vendeurs. Présenter le potentiel d'un bien sur Immoweb ou ailleurs avec un projet chiffré plutôt qu'une simple photo.
Entrepreneurs, électriciens, plombiers, peintres, cuisinistes. Recevoir une fiche de métrés propre, par corps de métier, avec les quantités par pièce, et y mettre leurs prix sans refaire le métré.
Architectes et gestionnaires de chantier. Une base commune pour cadrer le budget avant les plans.
Banques et courtiers en crédit. Un dossier clair et complet : projet, chiffres, faisabilité, profil de l'emprunteur et justificatifs dans un seul PDF.
Notaires et comptables. Les frais d'acte et de crédit détaillés selon la région, l'usage et le montage.
Syndics et copropriétés. Chiffrer des travaux communs par lot avec les mêmes prix de référence.
Un bloc-notes personnel, sauvegardé avec ton projet.
Connecté en tant que . Tes projets sont enregistrés sur ce compte.
Prix au m² — une valeur de référence par commune (Bruxelles, Wallonie, Flandre) est corrigée du PEB, de l'état du bien et de la surface totale encodée : les petites surfaces se vendent proportionnellement plus cher au m².
Loyer de référence — un loyer indicatif au m² par commune, ajusté au type de location (longue durée, meublé, courte durée).
Frais d'acte — droits d'enregistrement de la région concernée, abattement éventuel, honoraires de notaire, frais divers et droit d'écriture.
Crédit — mensualité calculée par annuité constante sur le capital, la durée et le taux retenus. Les grilles de taux affichées sont indicatives et doivent être confirmées par ta banque.
Rendements — brut = loyers annuels / coût total ; net = loyers annuels moins charges, précompte et vacance / coût total.
Budget travaux — prix unitaires moyens par poste et par corps de métier sur le marché belge, appliqués aux quantités que tu encodes.
Ces résultats sont des estimations indicatives destinées à préparer une discussion avec un professionnel. Ils ne constituent ni une expertise immobilière, ni une offre de crédit.